開發商再臨百日劇變 年息40%高利貸重出江湖

3月27日,銀監會一口氣出臺四項措施,繼續對房地產開發商的貸款融資渠道展開“圍剿”,針對曾經有囤地捂盤“前科”的房企和78家非房地產主業央企開出了“不得放貸”、“停止授信”等言辭犀利的措施清單。
　　進入2010年以來,針對房地產市場的緊縮政策排浪式地發布出臺,從土地出讓金首付比例提高、央行兩次提高準備金率、證監會加強房企上市審批到此次銀監會嚴控信貸,曾經“不差錢”的大小開發商不約而同地開始為“找錢”疲于奔命。
　　房地產高利貸重出江湖
　　“這段時間比較忙。”黃先生是溫州人,2007年來到北京一直從事民間資金生意。3月31日下午,當《華夏時報》記者見到黃先生時,他正準備趕往青島,去當地談一筆房地產的放貸業務。
　　春節之后,來自房地產領域的貸款客戶突然多了起來,這讓黃先生覺得有點意外。
　　他告訴記者,從2008年下半年開始,政府的“救市”政策讓開發商從銀行貸款十分容易,而到了2009年下半年,樓市量價齊升令開發商普遍“不差錢”。“那段時間幾乎沒什么開發商來找我們,當時我們放貸的月息也降得比較低,在1.2%-1.5%左右。”
　　但現在情形發生了變化。
　　“我手頭正在談的三個客戶都是房地產開發商。”黃先生表示,“其中兩個是去年下半年拿的地需要開發,另外一個手頭有即將完工的樓盤但不想降價出售,現在他們的銀行貸款被卡住了,資金都周轉不開。”
　　根據黃先生介紹,現在民間貸款的月息已經到了3%-4%。一般來說,如果單利計息,月息3%相當于年息36%,如果是復利（即利滾利）計息,月息3%相當于年息（1+3%）的12次方再減去1,約合年息42.58%,遠遠超過目前的銀行利率,其中利潤可想而知。
　　而為使資金騰挪“合法化”,黃先生告訴記者,自己在操作上會先與開發商簽訂房屋買賣合同,將款子打進開發商賬戶,并以這些房產作為抵押。同時,黃先生與開發商簽訂回購協議,開發商有錢之后再將抵押的房產購買回去。
　　就這樣,像黃先生這樣在2008年后期漸漸“隱退”的民間高利貸商人開始重新浮出水面,活躍起來。據了解,目前的規模約相當于金融機構信貸總量的十分之一,因為房地產市場投資回報高、資金周轉快,因此其中有三分之一都投向了房地產行業。
　　而對于房地產開發商來說,這些閑置的民間游資則像是一棵救命稻草。“像我們這樣的中型企業去年好不容易拿到一塊地,不開發變成閑置地塊就會被政府收回。因此現在只要能借來錢,私人錢莊、向別的企業拆借甚至不正當手法我都會去試。”北京一個中型民營房地產企業老板對記者坦言。
　　而據黃先生透露,現在一線的品牌房地產企業也在通過規模較大的“地下錢莊”借貸周轉,而且借款金額都比較大,每單少則幾百萬,多則近千萬。
　　究其原因,房地產營銷策劃謝逸楓告訴《華夏時報》記者,進入2010年,國土部提高了土地出讓金首付比例之后,開發商從拿地到實施開發各環節都需要更多的資金量。不僅如此,從2009年末到今年3月,房地產市場有價無市的觀望氣氛漸濃,而開發商也都不愿降價銷售,因此從中小型房地產商到一線品牌開發商都或多或少地面臨資金周轉不靈的局面。
　　當然,房地產高利貸重新抬頭背后的直接推手則是銀行信貸的收緊。
　　進入2010年以來,為管住自2009年下半年以來脫韁的天量信貸,央行和銀監會不斷發出信貸緊縮的信號。
　　值得注意的是,就在剛剛過去的一周之內,3月27日,銀監會出臺四項措施,針對曾經有囤地捂盤“前科”的房企和非房地產主業央企開出了“不得放貸”、“停止授信”等言辭犀利的措施清單。央行緊隨其后,3月31日發布聲明,首度提出“引導貨幣信貸總量適度增長”,而此前央行的表述均為“合理增長”。業內將央行的此次“改口”視為貨幣政策明確收緊的標志。
　　決策層的一紙令下,讓商業銀行立刻行動起來。繼3月初各大商業銀行紛紛提高了二套房貸款首付比例和利率之后,3月底,工行(601398,股吧)、建行分別向全國各分行下發文件,對首套房貸款利率優惠進行了取消或者提高首付比例的收緊政策。
　　除了購房貸款,房地產企業的開發貸款在此輪信貸收緊中成了“重點對象”。“年初我們就開始去銀行排隊申請土地儲備貸款了,但現在還在審,主要是看之前有沒有土地款拖欠、延期等問題,只要信用有一點點問題,就肯定通不過審查。”上述北京房地產商告訴《華夏時報》記者。
　　招商銀行(600036,股吧)一支行信貸部主任也印證了開發商的說法:“現在10個房地產項目上報總行審批,基本上80%不能通過,申請土地儲備貸款更是難上加難,除非是特別優質的地產項目,但是審批時間要長一些。”
　　國務院發展研究中心宏觀部主任李建偉曾向《華夏時報》記者表示,如果信貸繼續過快增長,超出實體經濟需求的承受能力,會加重資產的泡沫趨勢,增加信貸風險。如果這一風險傳導至消費價格,則會引起通脹。而目前房地產市場的泡沫與信貸規模也是密切相關,一旦信貸收緊,對于一些自有資金短缺,還需要依靠銀行貸款進行資金周轉開工復工的中小房地產企業來說將會是一個致命的打擊。
　　房企或將面臨新的“百日劇變”
　　事實上,目前房地產企業尤其是中小型房企紛紛開始借高利貸,似乎也暗示了目前房地產企業資金鏈正面臨的壓力。而今天發生的一幕幕與歷史有著驚人的相似,2008年房地產市場的老故事似乎正在重演。
　　2008年初,為了遏制2007年房地產市場過熱、房價上漲過快和房企拿地成風的形勢,決策層通過上調貸款利率、嚴格房企上市審批和頒布二套房貸新政等方式收緊銀根,控制房地產企業融資。同時在股票市場放量下跌、CPI指數持續走高、通貨膨脹壓力加劇等嚴峻的宏觀經濟形勢推動下,房地產企業腹背受敵,樓市成交量急轉而下。
　　在這一背景下,SOHO中國總裁潘石屹曾公開表示房地產行業資金缺口達到1.5萬億,并拋出了“百日劇變”之說,認為國內很多房地產公司將在100天之內發生劇變,進入前所未有的融資艱難期。
　　然而,兩年之后的今天,信貸收緊又卷土重來,資金再一次扼住了開發商的喉嚨。
　　陽光100常務副總裁范小沖向《華夏時報》記者表示,對于開發貸款,銀行采取了更為嚴格的審批制度,去年的任務是救市,為了促進房地產投資拉動經濟發展,天量信貸投放市場,開發貸款并不嚴格,編個理由便可以獲得貸款。而今年的貸款必須要有“四證”才可以發下來,這將占到開發商自有資金的35%甚至50%。
　　對于中小開發商來說,要購買了土地才能開發產品賺取利潤,銀行信貸收緊,自有資金高達35%的門檻讓不少開發商鋌而走險,借用高利貸,等到銷售回款再還上,而一旦鏈條斷裂,后果將不堪設想。
　　“小開發商沒有那么多錢來買地,但不買地,就意味著自動退出房地產市場了。”北京虎杰投資首席分析師張寅向《華夏時報》記者表示。而借高利貸,則意味著還能有活的機會。
　　而更為殘酷的事實還在后面。
　　張寅表示,現在收緊信貸,開發商從銀行借錢難度加大,但銀行收緊的只是今年的放貸量,去年的天量信貸仍在外尋求套利交易,現在仍處于低利率時代,資金使用成本還很低。而一旦加息,開發商和購房者借貸成本將增加,將減少房屋成交量,減少開發商回款,而開發商也將背負沉重的利息,資金將自動減少在外流動,回籠到銀行中,開發商的資金鏈會更緊張。
　　而對于加息的預期,張寅表示,4月中旬將發布的一季度經濟數據可能表現出經濟過熱的跡象,而這離加息將不遠了。